Como proceder na compra de um IMÓVEL INVENTARIADO

Quem busca um imóvel para compra fica ressabiado quando surge uma boa oferta, porém inserida em processo de inventário. Rapidamente, o candidato à compra fantasia os riscos possíveis de tal tipo de negócio, que envolve questão judicial. A preocupação é a de que não haja permissão para a venda do bem a ser partilhado entre a família, provocando perda de tempo e prejuízos financeiros.
A compra e a venda de imóveis em processos de inventário é uma prática bem comum. Há, até mesmo, casos extremos, em que o proprietário falece durante a negociação, e por razões diversas (necessidade financeira premente para os herdeiros, por exemplo), o juiz autoriza a concretização imediata da negociação. Em outra hipótese, os herdeiros, de comum acordo, podem desejar antecipar a divisão do imóvel, enquanto o inventário transcorre, abrangendo outros bens.

A venda, nestes casos, é concedida por um alvará. Desde o pedido à liberação, transcorrem (no Rio Grande do Sul) cerca de dez dias. Pode acontecer, contudo, de o juiz interpretar a ação como especulativa, em que os membros ingressam com o pedido a fim de tirar proveito da permissão prevista em lei, para afastar o sacramento do processo de inventário, que é a partilha. Sendo esta a decisão do juiz, só restará aguardar a conclusão dos autos, que pode levar anos (em qualquer lugar do Brasil).

O alvará de venda é a chave para a tranqüilidade. Sua validade é de 30 dias e, com ele, a compra do imóvel pode ser realizada normalmente, sem quaisquer riscos para as partes. O procedimento correto de prestadores de serviços na área de transações imobiliárias é juntar referido alvará às negativas do imóvel inventariado, objeto do interesse de compra. O alvará de venda é obtido em juízo pelo herdeiro (ou herdeiros) da propriedade. No decorrer da transação, o tabelião o anexará à escritura.

Sem o documento não há negócio, e a suposição é a de que, quando o “arras” (sinal) é dado como princípio de pagamento em garantia do contrato, sua devolução ocorra apenas na conclusão de todo o processo de inventário.


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RIO DE JANEIRO na mira dos investidores

Pesquisa Ademi do mercado imobiliário

Informe Fiabic, Junho/2011

Fonte de informação para empresários e investidores brasileiros e estrangeiros interessados no mercado carioca, a Pesquisa ADEMI faz, desde 2003, o acompanhamento e análise minuciosa da oferta e da venda de imóveis no Rio de Janeiro. Dados coletados pela Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário mostram, por exemplo, que em 2010, foram lançados aproximadamente 30 mil novos imóveis na região metropolitana do Rio de Janeiro. Este quadro só reforça o excelente momento pelo qual passa a indústria imobiliária, e, porque não dizer, o Rio de Janeiro como um todo. 

De acordo com o vice-presidente da ADEMI, Alexandre Fonseca, que lidera a Comissão de Pesquisa e Inteligência de Mercado da entidade, o atual boom imobiliário do Rio tem seus motivos. Segundo ele, as UPPs, o Minha Casa, Minha Vida e obras de infraestrutura favoreceram os lançamentos imobiliários residenciais, principalmente nas regiões periféricas do Rio. "O calendário de grandes eventos esportivos, econômicos e culturais, únicos no mundo, ajudaram a criar um cenário ainda mais positivo para o mercado carioca e colocaram definitivamente o Rio na mira dos investidores", afirma Alexandre. 

O sistema da pesquisa possui um processo de geração e análise 100% online, tanto na coleta das informações quanto na disponibilização dos seus resultados. Alexandre Fonseca ressalta que, nos próximos anos, a ADEMI ampliará ainda mais o alcance da pesquisa. "Se o mercado cresce, temos que sinalizar os caminhos, analisar cada região e indicar os motivos que justificam esse crescimento. O objetivo é gerar uma análise cada vez mais precisa do mercado, antecipar tendências, mitigando riscos e auxiliar empresários e investidores na tomada de decisão", completa o dirigente. 

fonte: ADEMI - Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário

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Boom imobiliários no Rio de Janeiro

Com o anúncio de que o Rio de Janeiro seria a sede das Olimpíadas de 2016 e da Copa do Mundo de 2014 o mercado imobiliário do Rio de Janeiro supervalorizou. Soma-se a isto ainda a implantação das Unidades de Policiamento Preventivo (UPP) nas favelas do Rio. De olho no faturamento que as Olimpíadas irão gerar para o Brasil, muitos investidores estrangeiros concentram-se no mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Apesar de áreas como Ipanema estarem entre os mais populares, estas são áreas de pouco retorno na apreciação do capital. Por isso, os investidores estão apostando em áreas que apresentam grandes potenciais como São Cristóvão e a Quinta da Boa Vista. As imobiliárias e construtoras investem forças em suprir as classes mais baixas e não têm se arrependido.

Ainda segundo o Secovi-Rio, www.secovirio.com.br, o Estado do Rio de Janeiro irá receber no período 2011-2013 investimentos públicos e privados que somam R$ 181,4 bilhões, 70% a mais que no período 2010-2012. Do total, 75% correspondem a investimentos industriais. Destes investimentos previstos para o triênio, R$ 11,5 bilhões serão relacionados aos Jogos Olímpicos e à Copa do Mundo, dos quais R$ 5,8 bilhões já foram detalhados pelos setores públicos e privados, incluindo hotéis, investimentos em infraestrutura e reforma/construção de aparelhos olímpicos. Mas não só os imóveis residenciais estão em alta. Segundo o site da Prefeitura do Rio de Janeiro, www.rio.rj.gov.br, "para estimular a ampliação da rede hoteleira, estão previstos no conjunto de leis benefícios fiscais para a construção e funcionamento de hotéis, pousadas, resorts e albergues na cidade. Também serão concedidos incentivos para hotéis-residência situados exclusivamente na região portuária e no centro. Para favorecer a conversão de imóveis já existentes para o uso hoteleiro, a nova legislação permite a remissão de dívidas de IPTU. Será garantida ainda a isenção de IPTU durante a fase de construção ou reforma do imóvel, além de reduzir a alíquota de ISS para serviços de construção. 

"Em 29/4/11 foi veiculado matéria no site da Prefeitura do Rio de Janeiro informando que "o governo do Estado do Rio de Janeiro está em negociação com o Tesouro Nacional para tentar emitir títulos de dívida estadual no exterior para financiar investimentos em infraestrutura voltados para a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos". O governador Sérgio Cabral é o responsável pela negociação e atesta que "tem uma capacidade fiscal de R$ 9,5 bilhões em 2007, 2008 e 2009, mas contraí, até agora, menos de 50% desse valor, por conta da burocracia, da dificuldade de organismos nacionais e internacionais" e ainda completa: "a partir do momento em que recebesse a permissão para emitir bônus, o Estado do Rio teria a capacidade de realizar um lançamento no valor de US$ 1 bilhão em menos de uma semana. Uma possibilidade seria, inclusive, utilizar o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) como uma espécie de hedge para a emissão. 

"Devido à proximidade com os locais de competição, bairros como Barra da Tijuca, centro, Deodoro, Jacarepaguá, Maracanã e Tijuca tiveram valorização dos preços de locação dos imóveis de 20% a 152%, menos de seis meses após o anúncio do Comitê Olímpico Internacional, segundo o Secovi-RJ. O corredor olímpico, entre a Barra da Tijuca e o Recreio, valorizou 50% em 2010. E, de 6 mil unidades a serem construídas na Barra, este ano, a entidade estima 2,5 mil nesse trecho. Segundo o diretor Executivo da Brookfield Incorporações, Luiz Fernando Moura, "é o boom imobiliário que precede os grandes eventos esportivos". Para ele, o Estado do Rio de Janeiro entrou em um "círculo virtuoso de investimentos em infraestrutura". Portanto, sediar os Jogos Militares, Olimpíadas e Copa cria um cenário propício ao investidor que lucra ao estabelecer negócios no Rio de Janeiro.

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Fique por dentro dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

Quem planeja adquirir um imóvel para obter renda com aluguel, pode fazê-lo sem precisar comprar um. Por meio dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) é possível investir em várias unidades ao mesmo tempo, receber um rendimento equivalente ao aluguel, ficar livre de lidar com documentação e não pagar tributação do Imposto de Renda (IR) pelo investimento financeiro.

Quando se compra diretamente um imóvel, além de precisar desembolsar o preço de compra e mais cerca de 4% do valor total com as três taxas necessárias para transferir a propriedade para seu nome (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, escritura e registro), o proprietário fica muito mais exposto à inadimplência do inquilino, ao grande intervalo entre uma e outra ocupação do imóvel e a possíveis desvalorizações.

Os FIIs pulverizam esses riscos, já que são formados por grupos de investidores que detém imóveis, geralmente comerciais. Segundo dados da consultoria Uqbar, em 2010, 54,4% da capitalização do mercado de FIIs estava concentrada em escritórios, 19,6% em shoppings e 5,6% em edifícios industriais.

Esse modelo de negócio também é atrativo para as incorporadoras de imóveis, que arrecadam em menos tempo, conseguem descontos na administração e podem obter preços maiores de venda, dependendo da quantidade de investidores presentes no fundo.

"É mais seguro, inclusive, comprar um imóvel para investir por meio de um fundo. A renda é controlada, e há mais mecanismos de garantia", diz Alexandre Machado, diretor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, que atualmente gere cinco FIIs.

Mesmo se alguns dos imóveis em que o fundo investe sofrerem uma desvalorização brusca devido a alguma mudança no cenário econômico, isso pode ter pouco reflexo no preço da quota, segundo o diretor de projetos estruturados da Votorantim Asset, Maximiliano Rodrigues. A formação do preço da quota leva mais em conta a rentabilidade que o fundo devolve aos quotistas do que preço do m² ou a taxa de juros real, segundo Machado, do Credit Suisse. Embora essa operação reduza o risco de desvalorização com queda no preço do imóvel, ela também dificulta a definição de parâmetros para precificação.

O capital de cada fundo é dividido em quotas comercializadas na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) ou na Sociedade Operadora de Mercado Aberto (Soma), que funciona dentro da bolsa paulista. As vendidas nesta última são identificadas com o acréscimo da letra B no código de negociação - como no fundo BB Progressivo (BBFI11B), da Caixa Econômica Federal -, mas a negociação é idêntica à da Bovespa.

Para adquirir as quotas, é preciso ter conta em corretora, responsável pela intermediação entre investidor e fundo. Qualquer pessoa pode ingressar nos 54 fundos com negócios na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), a partir de R$ 1, preço mais baixo de quotas encontrado.

Além da taxa da corretora, o quotista paga uma taxa pelo serviço de administração do fundo, que varia entre 0,6% e 6% ao ano sobre o valor total aplicado. Caso um investidor queira vender quotas em bolsa por um valor maior que o comprado, há tributação à alíquota de 20% sobre o ganho de capital. Do rendimento total que os fundos recebem, 95% são distribuídos, e o restante fica no giro de caixa do fundo.

Os fundos de investimento imobiliário também possuem perfis diferentes, de renda fixa ou variável. São três categorias principais: a mais comum é a de renda, na qual o fundo adquire imóveis comerciais diretamente com as incorporadoras e distribui mensalmente aos quotistas o rendimento da locação das unidades, proporcionais à quantidade de quotas.

O fundo também pode ser de renda fixa, investindo principalmente na compra de títulos como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Hipotecária (LH), que preveem um ganho em juros acordado previamente ou atrelado a índices de preços, como Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) e Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Há também fundos de FIIs, que negociam quotas de diferentes fundos imobiliários para diversificar ainda mais o investimento.

Já o chamado FII de desenvolvimento é pouco praticado no mercado por causa do maior risco, segundo Marcelo Michaluá, diretor de relações com investidores da RB Capital, gestora que possui um fundo destinado ao financiamento de habitações populares. Nessa modalidade, é como se os investidores emprestassem dinheiro para construção de um imóvel e fossem receber os rendimentos lá na frente, com o aluguel ou a venda das unidades, proporcionais às quotas que detêm.

O investimento nesses títulos e quotas de fundos são isentos de IR. As condições para a isenção são que a quota do fundo seja listada na bolsa e que o fundo tenha, no mínimo, 50 quotistas. Nenhum deles pode reter mais de 10% das quotas ou receber rendimentos de mais de 10% do total recebido pelo fundo.

As maiores rentabilidades verificadas em 2011, segundo levantamento do consultor Sérgio Belleza Filho, proprietário do site Fundo Imobiliário - Investimento Concreto, foram as dos fundos BB Progressivo (BBFI11B), de 21%, seguido de CSHG Real Estate (HGR11), com 19,13%, e Hotel Maxinvest (HTMX11B), com 18,98%. A rentabilidade média dos 35 fundos mais rentáveis ficou em 3,73% no ano.

Para Alexandre Machado, diretor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo, o maior freio para a popularização dos FIIs é a dificuldade de o investidor achar rapidamente compradores para as quotas no mercado secundário. Apesar de ainda pequeno, segundo levantamento da Credit Suisse, o mercado secundário movimentou R$ 603 milhões nos últimos 12 meses e cresceu 1.021% entre 2010 e junho de 2011.

Atualmente, a participação dos FIIs é de 0,6% do total de fundos, mas o diretor de projetos estruturados da Votorantim Asset vê esse tipo de investimento chegando a 10% do total até 2021. Na opinião de Rodrigues, a baixa liquidez também é resultado do fraco investimento institucional. De acordo com dados da Uqbar, 71,6% das quotas de fundos imobiliários está nas mãos de pessoas físicas.

Outro desafio, segundo Rodrigues, é sair do circuito São Paulo-Rio de Janeiro, capitais que concentram a maior parte dos empreendimentos alvo dos fundos - alguns investidores mais distantes não conseguem nem ter ideia de como é o imóvel que está sendo adquirido.

Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Os CRIs, se comprados individualmente, possuem investimento mínimo inicial de R$ 300 mil, o que dificulta a compra por pessoas físicas.

Pouco popular, o CRI tem período de validade de contrato (como os títulos do Tesouro) por ser um produto de securitização, em que uma instituição transforma uma dívida em um título de investimento. A instituição financeira que realiza empréstimo para o setor imobiliário repassa a dívida para o investidor, que receberá juros fixados previamente. Dessa forma, o risco do investimento está ligado à inadimplência de quem tomou o empréstimo.

Caso o devedor pare de pagar, o investidor deixa de receber os juros mensais de valorização do CRI. Se retomado o honramento da dívida, os investidores recebem juros corrigidos referentes ao período em que permaneceram sem ganhos. Caso o título seja de até R$ 70 mil, o Fundo Garantidor do Crédito (FGC) reembolsa o investimento.

Existem no mercado CRIs indexados à taxa básica de juros (Selic) ou com uma taxa de juros pré-fixada. Há também títulos que envolvem taxas pré e pós-fixadas, ou seja, o papel vai render a uma taxa fixa, mais um prêmio que acompanha um índice de preços, geralmente IGP-M ou IPCA.

fonte: Jornal do Brasil

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Esse é um momento para comprar imóveis

Em diversas cidades brasileiras, o aumento dos preços dos imóveis virou conversa de bar. “Quando encontrava os amigos, alguém acabava comentando sobre a vontade de mudar de casa ou de comprar um apartamento e reclamava dos preços altos em diversas cidades,” diz a economista Rafaela Laguna, de 30 anos. De fato, os preços de casas e apartamentos subiram em várias regiões do Brasil, puxados principalmente pelo fácil acesso ao crédito e o crescimento econômico do País. Mas, agora que o momento de disparada passou, as perguntas são outras: “Será que os preços vão continuar subinto tanto? Esse é um bom momento para comprar imóveis?”.

Foto: Pedro Kirilos/RioturAmpliar

Região sul do Rio de Janeiro: mercado imobiliário da cidade seguirá aquecido

Para especialistas, o mercado imobiliário brasileiro chegou a um equilíbrio. “Atingimos patamares de comercialização equilibrados com a situação do País e a níveis de preços equilibrados com o bolso do consumidor,” afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP. Depois do forte crescimento do setor em 2010, agora o momento é de acomodação, acrescenta Ricardo Almeida, professor de Finanças do Insper. Segundo ele, isso é resultado dos esforços do governo para a contenção do crédito na economia para o controle da inflação. “Os preços dos imóveis sobem conforme a concessão de crédito,” afirma.

A acomodação do mercado imobiliário não quer dizer, entretanto, que os preços vão cair. Assim, não vale a pena ficar esperando uma bolha para comprar o tão sonhado apartamento. “Quem ficar esperando uma bolha estourar por quatro anos, terá morado mal por quatro anos,” diz Almeida.

Também pode valer a pena, em alguns casos, comprar um segundo imóvel para alugar para terceiros e ter uma renda extra, ou então pensando na aposentadoria, segundo os especilistas. "Muitas pessoas se sentem confortáveis em aplicar em bens tangíveis, como os imóveis, então, nestes casos, pode ser uma boa compra," diz Nélson de Souza, professor de Finanças do Ibmec.

A expectativa dos especialistas é que os valores dos imóveis acompanhem a inflação de agora em diante. “Devem subir um pouco acima, como tradicionalmente acontece no mercado de imóveis. Será uma acomodação direcionada para cima,” afirma Crestana.Por outro lado, não é aconselhável comprar imóveis como especulação, com o objetivo de vender e ganhar dinheiro com uma eventual valorização. Na avaliação dos especialistas, há melhores opções de investimento, como por exemplo os fundos imobiliários, títulos doTesouro Direto, ou mesmo ações na bolsa de valores. "A menos que o investidor perceba que há uma boa expectativa de crescimento na região do imóvel, não creio que terá uma valorização muito expressiva," afirma Souza.

Preços em leve alta

A queda dos preços não deverá acontecer, segundo os especialistas, porque ainda há crédito disponível, - apesar da desaceleração - a um valor acessível. “É possível tomar dinheiro a uma taxa de juros de 9% ao ano e, ao mesmo tempo, investir parte do capital e obter um rendimento de 10% ao ano,” diz Souza.

Além disso, as construtoras seguem fazendo lançamentos e também há uma grande procura por novas casas. O que deve continuar puxando a demanda, segundo os especialistas, é o “desejo da casa própria”. “Há milhares de famílias brasileiras sedentas por bons imóveis,” diz Almeida. “O sonho de morar bem é prioridade para a maioria dos brasileiros,” acrescenta Crestana.

Segundo o presidente do Secovi-SP, cerca de 80% dos imóveis novos brasileiros valem entre R$ 150 e R$ 300 mil. Nesta faixa, há um enorme deficit habitacional no País, estimado em cerca de 6 milhões de unidades. “Uma parte são pessoas que moram inadequadamente e uma parte em coabitação, que são aquelas que vivem com parentes ou amigos,” diz Crestana.

Foto: AEAmpliar

Apesar de uma acomodação dos preços, crédito e demanda forte devem manter mercado apontado para cima

Além deste deficit, cerca de 1,2 milhão de novas famílias demandam novas residências todos os anos. Como os números são grandes, durante muitos anos ainda haverá um saldo habitacional deficitário no Brasil, segundo os especialistas. “A minha expectativa é que o País consiga fornecer casas para os novos (1,2 milhão) e, aos poucos, cobrir essa falta. Calculo entre 6% e 8% ao ano,” diz Crestana. Assim, serão necessários pelo menos 10 anos para zerar a conta.

Os especialistas descartam também que haverá uma grande oferta de imóveis de investidores que tenham comprado apartamentos esperando um ganho com valorização. “Quem compra para investir está no topo da pirâmide. São pessoas que geralmente não têm pressa para vender e, ainda que vendam sem grandes ganhos, de forma alguma caracterizam uma tendência,” diz Crestana. “Em geral, a pessoa física reluta muito para vender um imóvel com prejuízo,” acrescenta Almeida.

Pós-boom

Desde a crise de 2008, o governo passou a adotar práticas de conceder mais crédito. No passado, os bancos estatais facilitaram ainda mais os empréstimos para fins imobiliários, tanto para construtoras, como para compradores, segundo o professor do Insper. “O crédito subiu de algo em torno de 18% [do Produto Interno Bruto – PIB] em 2004 para perto de 45% em 2010,” diz Almeida.

O presidente do Secovi acrescenta que 2010 foi o ano em que as empresas voltaram a oferecer muitos imóveis – depois de terem reduzido as obras e cortado equipes após a crise de 2008. “As famílias voltaram a querer comprar e as empresas, por sua vez, viram que as consequências da crise não seriam tão sérias e voltaram a construir,” diz Crestana.

Em 2011, no entanto, a preocupação com a inflação entrou em cena e a situação mudou. A regra passou a ser a tentativa de desaceleração da economia. “Já estamos vendo um crescimento menor do crédito,” comenta Almeida. O mercado imobiliário refletiu a mudança.

Em São Paulo, por exemplo, o número de vendas de imóveis novos caiu 34,3% nos primeiros cinco meses de 2011 em relação ao mesmo período de 2010, segundo dados do Secovi-SP. Enquanto isso, o número de lançamentos cresceu apenas 0,8% na mesma comparação.

Regiões

Os especialistas acrescentam que, apesar de ser possível identificar uma tendência de acomodação com leve alta no mercado imobiliário brasileiro, cada região tem suas particularidades. Assim, sempre é possível que investidores encontrem seus “achados”, e consigam comprar imóveis que terão valorizações altíssimas em pouco tempo. "É preciso ver a tendência da cidade, do bairro. Há regiões, como nos Jardins, em São Paulo, em que há vetores de crescimento," diz Souza.

“Em alguns lugares, ainda há espaço para os valores dos imóveis subirem com mais intensidade,” acrescenta. A cidade do Rio de Janeiro, por exemplo, vive um momento diferente das outras capitais brasileiras em função dos Jogos Olímpicos de 2016, que acabam causando um alvoroço no mercado, segundo o professor do Ibmec. “Além disso, diversas empresas estão comprando imóveis para seus executivos, o que também contribui para elevar os preços na capital carioca”.

Ao mesmo tempo, também pode acontecer uma queda de preços em algum local. “Em alguma cidade que tenha a economia muito concentrada em alguma atividade específica, por exemplo, é possível que o desaquecimento desta atividade pressione o mercado imobiliário”, diz Almeida, do Insper. Outro exemplo de particularidade é Goiânia. A capital de Goiás teve um processo de valorização imobiliária um pouco mais atrasado e ainda poderá vivenciar uma alta de preços.


fonte: ECONOMIA - IG

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